Jednatel a jednatel společnosti - dva klíčové pojmy související s organizací a fungováním obytného nebo komerčního objektu. Navzdory své podobnosti však tyto termíny mají různé významy a úkoly. Pojďme pochopit, co se rozumí pojmy "správce" a "řídicí společnost" a jak spolupracují v procesu správy nemovitostí.
Správce - je to fyzická osoba jmenovaná vlastníkem objektu nebo zvolená valnou hromadou vlastníků k provádění přímé kontroly a správy společného majetku v bytovém domě nebo komerční budově. Správce plní řadu povinností, včetně pravidelné kontroly stavu budovy, organizace probíhajících oprav a údržby, spolupráce s poskytovateli služeb atd. Správce má přímou odpovědnost vůči vlastníkům prostor a dělá vše pro zajištění komfortních podmínek bydlení nebo práce v nemovitosti.
Manažerská společnost na druhé straně je to právnická osoba, která poskytuje širokou škálu služeb správy nemovitostí. Je odborným orgánem, který sdružuje tým manažerských specialistů a poskytuje komplexní podporu fyzickým i právnickým osobám v oblasti nemovitostí. Mezi úkoly manažerské společnosti patří nejen současné řízení budov, ale také vypracování plánů dlouhodobého rozvoje, získávání klientů, účetnictví a analýza finančních aktivit, regulace bytové a komunální problematiky a další.
Rozdíl mezi správcem a správcem společnosti je tedy ten, že první koncept popisuje fyzickou osobu odpovědnou za správu konkrétního objektu nemovitosti, zatímco druhý koncept je právnická osoba poskytující služby řízení a údržby různých nemovitostí. Oba typy umožňují pohodlí, bezpečnost a efektivitu využití nemovitosti, ale mají své rozdíly v organizaci práce a funkčnosti.
Rozdíly mezi správcem a správcem společnosti
Manažerská společnost - je to právnická osoba, která má licenci na správu bytového domu nebo jiného nemovitého majetku. Správcovská společnost může spravovat více zařízení současně a poskytovat širokou škálu služeb v oblasti správy nemovitostí.
Rozdíly mezi správcem a správcem společnosti:
- Formulář: Správce-fyzická osoba nebo organizace, která řídí společnost – právnická osoba.
- Licence: správce není povinen mít licenci k výkonu manažerské činnosti, zatímco správcovská společnost získá licenci na správu konkrétního objektu nebo více objektů.
- Měřítko: správce může spravovat pouze jeden objekt nemovitosti, zatímco správcovská společnost může spravovat více nemovitostí najednou.
- Úroveň odpovědnosti: odpovědnost správce je osobní, zatímco odpovědnost jednatele společnosti je již značková.
- Služby: Správce vykonává všechny potřebné funkce a povinnosti samostatně, zatímco řídicí společnost poskytuje širokou škálu služeb v oblasti správy nemovitostí, včetně technické, obchodní a právní podpory.
Rozdělení povinností
Úsilí manažerské společnosti se zaměřuje na řešení aktuálních provozních úkolů v oblasti údržby a ostrahy objektu, usnadnění pohodlného bydlení nebo práce klientů. Současně jsou povinnosti správce společnosti zakotveny ve smlouvě se zákazníkem (vlastníkem objektu) a hlavní odpovědnost leží na bedrech řídicí společnosti.
Vedoucí koordinuje činnost několika správcovských společností působících v různých zařízeních. Je spojovacím článkem mezi zákazníkem a správcem společnosti. Hlavním úkolem správce je kontrolovat a řídit veškerou práci správců společností, stejně jako implementovat obecné standardy a efektivní technologie do oblasti správy majetku.
Kromě toho správce implementuje strategické aspekty správy majetku, včetně optimalizace nákladů, vypracování plánů na Generální opravy, stanovení ekonomicky odůvodněných sazeb za služby a dalších aspektů správy.
Řídicí společnost a správce se tak vzájemně propojují a doplňují v rámci společného systému správy nemovitostí. Plní různé funkce a mají různé povinnosti, ale oba jsou klíčovými postavami v procesu udržování a rozvoje nemovitostí.
Úroveň odpovědnosti
Za stav a správu činžovního domu jsou odpovědní jednatel společnosti (UK) a správce. Jsou povinni zajistit správné fungování inženýrských komunikací, udržovat čistotu a pořádek v areálu, provádět opravy a údržbu společného majetku.
MK provádí svou činnost na základě smlouvy s vlastníky prostor v bytovém domě. ÚK je právnická osoba a má určité pravomoci a odpovědnost.
Správcem zase může být fyzická i právnická osoba. Je přidělen kk a podléhá jí. Na rozdíl od ÚK vykonává Správce dům osobně, přímo komunikuje s nájemníky a je v přímém kontaktu s vykonavateli prací.
ÚK a správce jsou odpovědní za své jednání vůči vlastníkům prostor a orgánům veřejné moci.
Míra odpovědnosti může záviset na obsazené pozici a na tom, zda je správcovská společnost právnickou osobou. UC může nést velkou odpovědnost, protože je právnickou osobou a uzavírá smlouvy s dodavateli a poskytovateli služeb.
Zároveň je jednatel jako fyzická osoba odpovědný za své jednání jako vykonavatel na základě smlouvy s ÚK. Je také odpovědný vlastníkům prostor a nájemníkům v bytovém domě.
Vlastnické právo
Správcovská společnost není vlastníkem nemovitosti, ale působí jako vykonavatel funkcí správy majetku jménem vlastníka. Na druhé straně správce je fyzická osoba nebo organizace, která vlastní nemovitost a najímá řídicí společnost, aby vykonávala manažerské funkce.
Vlastnictví nemovitosti tak zůstává na správci a správcovská společnost vykonává funkce správy, kontroly a údržby tohoto majetku podle pokynů a v zájmu vlastníka. Veškeré prováděné úkony související s nemovitostmi provádí správcovská společnost jménem vlastníka a právní odpovědnost za tyto úkony je na majiteli.
Cena služeb
Jedním z důležitých kritérií výběru mezi řídicí společností a správcem může být cena poskytovaných služeb. Obecně platí, že řídicí společnost pracuje na komerčním základě a určuje náklady na své služby na základě rozsahu a povahy práce.
Náklady na služby manažerské společnosti mohou zahrnovat hlavní typy prací, jako jsou:
- Údržba domu. To může zahrnovat pravidelnou kontrolu stavu inženýrských systémů, aktuální a generální opravu, zajištění bezpečnosti a další technické práce;
- Řízení operativního účetnictví. V rámci této služby může správcovská společnost provádět finanční plánování, kontrolovat platby, vést evidenci příjmů a výdajů;
- Zajištění veřejných zdrojů. Společnost může uzavírat smlouvy s poskytovateli služeb, kontrolovat kvalitu a včasnost dodávek veřejných zdrojů;
- Organizace úklidu a úprav. Vedení společnosti se může starat o údržbu veřejných a vedlejších prostor, zajišťovat úklid společných prostor, správu parkovišť atd.;
Je důležité poznamenat, že náklady na služby se mohou lišit v závislosti na regionu, třídě a stavu obytného objektu a na dodatečných požadavcích ze strany vlastníků nebo řídicí organizace.
Rozhodnutí o výběru manažerské společnosti nebo správce by mělo být založeno nejen na nákladech na služby, ale také na kvalitě poskytovaných služeb, pracovních zkušenostech a pověsti. Je důležité zvážit všechny faktory, abyste udělali co nejlepší volbu vzhledem k vašim potřebám a očekáváním.